Ипотека – лучшая инвестиция, если ты тупой. У меня совсем не получалось покупать и продавать акции, но при этом удалось выплатить две ипотеки и заработать на выросших в цене квартирах.
Тред, лайк ретвит.
До 2015-го года я испытывал дикую антипатию к любого вида кредитам и считал единственно правильным путём покупку недвижимости за наличные. Но в какой-то момент даже имея стабильный высокий заработок, я всё посчитал и пришел к мнению, что купить квартиру за нал не смогу никогда.
Но собственное жильё крайне было необходимо, так как хотелось уже жить с девушкой не в съемной квартире. Плюс хотелось вложить куда-то накопленные на вкладе за год деньги, поэтому я впервые пошел разбираться с ипотекой.
План был одновременно убить двух зайцев: чтобы я мог заработать на квартире в будущем и чтобы я мог в будущем туда въехать и перестать тратиться на съемное жильё. Под оба пункта подходили только новостройки на раннем или среднем этапе строительства.
Важно отметить, что мне повезло жить в городе, который непрерывно растёт и по площади, и по численности, поэтому и недвижимость здесь растёт и будет продолжать расти, если не случится природный катаклизм (вряд ли) или война (будем надеяться).
Я рассчитал, выше какой суммы я не могу позволить себе жильё. Первый взнос тогда должен был быть от 15-20 процентов от общей стоимости квартиры, а остаток я вбивал в калькулятор ипотеки и считал ежемесячный взнос так, чтобы я его мог заплатить, даже если дела будут совсем плохи.
По моим ощущениям на момент 2015-2016 годов в худшем случае я бы точно смог найти себе работу разработчиком на 100к, а значит с учетом аренды квартиры на окраине Москвы за 30к и тратами в 30к на жизнь в Москве я мог позволить себе ежемесячный платёж максимум в 40к в месяц.
Я не мог купить себе жильё, в котором хотелось бы жить, поэтому среди кучи вариантов доступных мне объектов за МКАДом я выбрал вариант, который менее всего отталкивал – ЖК Северный.
Смешно, но по опыту чем меньше в квартире хочется жить, тем больше она подорожает в будущем.
При этом в Северном была понятная даже мне перспектива подорожания: туда планировали довести метро (обещают в 23-м открыть станцию Физтех) и это считалось Москвой, пусть на тот момент абсолютно без инфраструктуры и транспортной доступности.
Отец меня научил азам его кунг-фу юриста по недвижимости, поэтому я смог внимательно проверить все документы от застройщика и убедиться, что объект будет достроен до конца, после чего стал подаваться на ипотеку в разные банки.
Заранее зная, что я не хочу платить ипотеку 30 лет, я выбирал банк исходя из того, возможно ли там досрочно погасить ипотеку в 3 клика через мобильное приложение, а не ездить писать заявление в отделение банка. Тогда таких банков было от силы 2-3, из них я выбрал самый надёжный.
Договоры были успешно подписаны, но я тогда и представить не мог, на какую муку я обрекал себя психологически. Из-за того, что я никогда не ввязывался в кредиты, ипотека буквально каждый день терроризировала мне мозг одной мыслью своего наличия.
Я начал пиздец как ужиматься в расходах на жизнь и стремился погасить досрочно хотя бы лишние 5 тысяч в месяц, чтобы затем фанатично наблюдать за тем, как в калькуляторе ипотеки уменьшалась общая сумма к выплате и сокращался срок выплаты кредита.
Я полностью отказался от поездок в отпуск и придумывал тупые отмазки, чтобы не идти с друзьями пить-есть в ресторан, так как выделенные 30 тысяч на месяц уже закончились. В кино я ходил по утрам, закупался только по скидкам в супермаркетах, вернулся к использованию купикупонов.
В какой-то момент даже коллеги на работе стали замечать неладное, так как я резко перестал обедать и максимум приносил с собой в контейнере пустой сваренный рис.
Несколько раз меня предлагали угостить, я чувствовал себя жалко.
Даже когда зарплата росла, я не увеличивал себе лимит в 30к на жизнь, а просто гасил больше в ипотеку. Но сумма стремительно уменьшалась, и я убеждал себя в том, что делаю всё правильно и лучше поскорее закончу этот ад, чем буду растягивать удовольствие и пытаться жить нормально.
Кромешный пиздец случился тогда, когда мне выдали ключи от квартиры и нужно было сделать там ремонт, прежде чем въехать.
Теперь я тратил в месяц 40к на ипотеку, 30к на съемное жильё и всё остальное на ремонт.
На три месяца я ужался до прежде неизвестного мне уровня, пришлось отказаться буквально от всего, кроме базовых потребностей.
Зато оказалось, что в случае чего на 15 тысяч в Москве тоже вполне можно прожить.
Помню момент, когда мне позвонил мой прораб и сказал, что он готов начинать строить кухню и мне нужно ему привезти её в течение пары дней. А у меня буквально не было денег, и я попросил его подождать неделю до зарплаты, на что на меня наехали за то, что у него простой.
Я быстро поехал в Икею и купил кухню в рассрочку. При этом второй кредит поверх первого так выебал меня психологически, что первое, что я делал следующие пару месяцев после ремонта, это досрочно его гасил.
Зато узнал, что IKEA даёт скидку в размере выплачиваемых банку процентов
Но в итоге всё получилось: я заехал в собственную квартиру и начал снова активно гасить досрочно ипотеку.
Когда я наконец увидел остаток 0 в мобильном приложении, у меня снова буквально были слёзы на глазах, в итоге ипотека была закрыта менее чем за 2 года.
К сожалению, это всё ещё не был хэппи энд. Я довольно быстро понял, что мне не нравится жить в глуши на окраине города. И пусть в инвестиционном плане я сделал всё верно, и квартира к тому времени подорожала в 1.5 раза (сейчас уже в 2), нужно было двигаться дальше.
Довольно долго я не мог найти решение и вогнал себя в довольно сильную депрессию, вдобавок мы расстались с девушкой, а друзья ко мне в глушь приезжали крайне редко.
Плюс я столкнулся с тем, что буквально выполнил цели на жизнь от родителей в 27 лет и не знал, что делать дальше.
К счастью, поработав над этой мыслью более глубоко, я придумал выход.
Так как я никогда не рассматривал купленную квартиру как гнёздышко, в котором я проживу всю жизнь, было решено её сдавать в аренду, а самому на эти деньги с какой-то доплатой переехать в центр.
Всё получилось крайне удачно, мне повезло снять жильё в пешеходной доступности от работы за почти те же деньги, которые я получал от сдачи квартиры, хотя эти квартиры по кадастровой стоимости различались почти в 3 раза. Дело пошло на лад, я стал сильно счастливее.
К началу 20-го года, когда ударил карантин, я вновь скопил достаточно денег для первого взноса и подумал, а почему бы не купить наконец жильё, где мне искренне хотелось бы жить. Совпало, что я быстро нашёл ровно один понравившийся мне объект на этапе котлована - на Павелецкой.
Заодно удачно подвернулась акция в виде ипотеки с господдержкой под 6%, поэтому сомнений не было.
При я этом я понимал, что ещё один период лютого ада я не переживу, поэтому поставил себе несколько условий для того, чтобы ипотека была супер ненапряжной и я себя так не изводил:
Всегда оставляю себе свободными 300 тысяч рублей, которые я не вкладываю в ипотеку ни при каких обстоятельствах
Живу как обычно, как будто нет никакой ипотеки, не ставлю себя никаких ограничений по тратам и досрочно гашу раз в месяц только свободный остаток за вычетом п. 1
Важно отметить, что досрочное погашение ипотеки - это чисто моя психологическая шиза. По факту ипотечный кредит очень дешевый и обгоняет реальную инфляцию, поэтому можно не париться и даже с учетом выплаты процентов через 20-30 лет оказаться в выигрыше.
Спустя полтора года я вновь закрыл ипотеку, но на этот раз эмоции были гораздо спокойнее.
Квартира пока ещё строится, ремонт и прочее только предстоит в конце 22-го года, очень надеюсь, что всё сложится удачно.
При этом в цифрах обе квартиры в совокупности выросли больше чем в полтора раза даже с учетом трат на ремонт и выплату процентов по кредитам, так что игра точно стоила свеч плюс я приобрёл огромный опыт.
Но надеюсь, что с инвестициями я тоже всё-таки разберусь.
Позже уже в своём личном твиттере я обязательно сделаю тред с конкретными советами бывалого ипотечника, если вам интересно, обязательно подпишитесь – @sandark7
Андрей Смирнов